Cos’è il contratto preliminare?
Il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto “definitivo”. Pertanto, la funzione principale di tale contratto è quella di vincolare le parti ad addivenire alla stipulazione del contratto definitivo.
Il contratto preliminare viene disciplinato dall’art. 1351 del codice civile il quale prevede che, Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Ne discende ad esempio che, il contratto preliminare di compravendita fatto in forma orale sarà di certo nullo, in quanto la legge prevede per lo stesso la forma scritta a pena di nullità.
Il preliminare di compravendita di immobile
Una tra le forme più frequenti di contratto preliminare è quella del contratto preliminare di compravendita di un immobile con il quale le parti si impegnano ad addivenire entro un determinato termine stipulazione del contratto definitivo con il quale viene trasferita definitivamente la proprietà del bene oggetto della compravendita.
Invero, come anticipato, il contratto preliminare produce effetti esclusivamente obbligatori e non traslativi, invero, la proprietà del bene oggetto del contratto di compravendita si trasferirà solo successivamente alla stipula del contratto definitivo.
Pertanto, con il preliminare di compravendita le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita, il famoso “rogito” presso un notaio entro un determinato termine e soltanto per effetto del definitivo si verificherà il trasferimento della proprietà e sorgerà in capo al compratore l’obbligo di pagare il prezzo.
Cosa succede se non si rispettano gli obblighi del preliminare?
A fronte dell’inadempimento di una delle parti del contratto preliminare, secondo la disciplina generale, è possibile ricorrere a vari rimedi, come la risoluzione del contratto, l’eccezione d’inadempimento, il risarcimento salvo il risarcimento dei danni. Nel caso specifico si tratta di responsabilità contrattuale e non precontrattuale, poiché consegue all’inadempimento di un’obbligazione derivante da un contratto perfetto e vincolante tra le parti.
Inoltre, è possibile avvalersi del rimedio dell’esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti dal contratto preliminare e cioè chiedere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., una sentenza di tipo costitutiva la quale produrrà gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Per esempio, nel caso di inadempimento di un contratto definitivo di compravendita, la sentenza produrrà il trasferimento della proprietà del bene al compratore e, contestualmente, porrà a carico di quest’ultimo l’obbligo di pagare il prezzo che era stato pattuito nel preliminare. Ne consegue che il promittente acquirente diverrà proprietario del bene in forza della sentenza costitutiva del diritto di proprietà emessa dal giudice.